Il notaio: a cosa serve? E' davvero indispensabile o se ne può anche fare a meno?

Chi è il notaio e a che cosa serve la sua figura in fase di acquisto della prima casa? E ancora, cosa più importante, dal momento che il costo della sua parcella è elevato, il notaio è davvero indispensabile? Vediamo insieme le caratteristiche principali del ruolo del notaio nella fase di acquisto casa, con o in contemporanea con l'accensione di un mutuo, e valutiamo le differenti fasi in cui è necessario farsi assistere obbligatoriamente, i momenti in cui è a discrezione dell'acquirente decidere se richiedere la sua presenza e altri in cui è davvero possibile fare a meno di questa figura.

Il notaio: CHI E'?

Il notaio è la figura fisica che garantisce la regolarità di acquisto di un'abitazione, ponendosi come garanzia nel controllo e valutazione dell'immobile, che questo non sia gravato da limiti nell'acquisto e da ipoteche, sequestri, pignoramenti, la regolarità edilizia, che potrebbero invalidarne il possesso. Il notaio, inoltre, permette di sottoscrivere l'accordo di vendita e di registrarlo nei pubblici registri immobiliari, in modo che il venditore dell'immobile non possa vendere la casa scelta, in seguito all'aver dato anche un assegno quale caparra per rafforzare l'intenzione di acquisto.

Il notaio è dipendente dello Stato ed esercita la sua funzione da libero professionale. La sicurezza e la regolarità del suo esercizio sono garantite da un'assicurazione che tutela il soggetto che si rivolge a tale figura nella redazione dell'atto notarile per l'acquisto di un immobile in caso di eventuali errori o mancate valutazioni. Il notaio è legato a una propria sede di assegnazione,  con il fine di garantire a tutto il territorio di cui fa parte, un'assistenza qualificata.

Il notaio: DI COSA SI OCCUPA?

Il notaio si occupa della redazione e sottoscrizione di atti notarili pubblici o scritture private autenticate, casi in cui, comunque, la sua presenza è più o meno indispensabile: l'atto pubblico è redatto dal notaio; una scrittura privata può essere redatta da una qualsiasi altra figura che non sia un notaio. Per questo motivo, durante una di queste fasi è possibile fare a meno della figura del notaio, per cui è da valutare come destreggiarsi in tale situazione. E' comunque da considerare che la redazione di un atto notarile è molto delicata, per cui la presenza del notaio è garanzia di regolarità dell'atto e della sua successiva registrazione.

Nel caso di scrittura privata è anche possibile che il notaio sia chiamato ad autenticare  il documento,  caso in cui la sua figura riveste particolare importanza nel controllo della regolarità della redazione dell'atto e del rispetto delle volontà di entrambe le parti. Il notaio, non ha comunque l'obbligo di conservare una copia del documento, come è invece obbligatorio nella fase di redazione di un atto notarile pubblico  ma ha il solo compito di rilasciare il documento in originale alle parti.

NOTA BENE: nel caso di atti notarili soggetti a pubblicità immobiliare o commerciale, il notaio ha l'obbligo di conservare anche le scritture private, se le parti non ne hanno richiesto la restituzione.  

Il notaio e il COMPENSO: RICHIEDERE UN PREVENTIVO

Il Decreto Legge 24 marzo 2012, n. 27 ha abrogato le tariffe professionali che tutti i notai dovevano seguire per stabilire il costo della propria parcella di redazione di un atto notale, per cui ora non vi sono più dei limiti minimi e massimi sui quali è possibile basarsi per la determinazione del compenso. Per questo motivo, prima di richiedere la consulenza e assistenza di tale figura, un potenziale cliente ha il diritto di ottenere un preventivo delle spese, che talvolta può anche essere considerato vincolante, in base agli interventi di verifica e controllo che devono essere effettuati sull'immobile prima di stendere un costo massimo per l'incarico:

Notai: ATTI IMMOBILIARI

• da euro 5.000,00 a euro 25.000,00 - valore medio: euro 15.000,00 - percentuale riferita al valore medio: 7,66% del valore dell'immobile forbice: aumento sino al 16%; riduzione fino al 5,99%;
• da euro 25.001,00 a euro 500.000,00 - valore medio: euro 262.500,00 - percentuale riferita al valore medio: 1,078% del valore dell'immobile forbice: aumento sino al 5,990%; riduzione fino allo 0,653%;
• da euro 500.001,00 a euro 1.000.000,00 - valore medio: euro 750.000,00 - percentuale riferita al valore medio: 0,440% del valore dell'immobile forbice: aumento sino allo 0,653%; riduzione fino allo 0,410%;
• da euro 1.000.001,00 a euro 3.500.000,00 - valore medio: euro 2.250.000,00 - percentuale riferita al valore medio: 0,210% del valore dell'immobile forbice: aumento sino allo 0,410%; riduzione fino allo 0,160%;
• da euro 3.500.001,00 a euro 5.000.000,00 - valore medio: euro 4.250.000,00 - percentuale riferita al valore medio: 0,140% del valore dell'immobile forbice: aumento sino allo 0,160%; riduzione fino allo 0,120%.

ATTI MOBILIARI (inclusi MOBILI REGISTRATI)

• da euro 10.000,00 a euro 200.000,00 - valore medio: euro 105.000,00 - percentuale riferita al valore medio: 0,62% - forbice: aumento sino all'1,790%; riduzione fino allo 0,350%;
• da euro 200.001,00 a euro 700.000,00 - valore medio: euro 450.000,00 - percentuale riferita al valore medio: 0,200% - forbice: aumento sino allo 0,350%; riduzione fino allo 0,143%;
• da euro 700.001,00 a euro 2.500.000,00 - valore medio: euro 1.600.000,00 - percentuale riferita al valore medio: 0,069% - forbice: aumento sino allo 0,143%; riduzione fino allo 0,048%;
• da euro 2.500.001,00 a euro 4.500.000,00 - valore medio: euro 3.500.000,00 - percentuale riferita al valore medio: 0,038% - forbice: aumento sino allo 0,048%; riduzione fino allo 0,033%.

Il notaio e i COSTI: dove NON è POSSIBILE FARE A MENO DEL NOTAIO!

Vi è anche da considerare che al costo che il notaio stabilisce nel suo preventivo, è necessario aggiungere il costo delle imposte per la registrazione e le tasse dovute all'archivio notarile, all'Agenzia delle Entrate e del territorio e l'IVA al 21% sul compenso complessivo, in base a quanto riportato nella tabella sottostante, prendendo come esempio la redazione di un atto notarile di trasferimento di prima abitazione di 150.000 euro. (Questo è il caso in cui la presenza del notaio è obbligatoria in quanto la redazione di tali atti notarili non può essere scritta, redatta, con tanto di calcolo del compenso, da soli o da qualsiasi altra persona che sia al di fuori della compravendita)

Il notaio: se NON SI è D'ACCORDO con il COMPENSO!

Può anche accadere che la determinazione del compenso del notaio sia considerata troppo elevata e per questo il cliente ha il diritto di richiedere spiegazione al Consiglio Notarile Distrettuale competente per territorio in cui si sottoscrive l'atto. Nel caso in cui non si arrivasse a un accordo tra le due parti, il compenso per il notaio è determinato direttamente dal giudice, in base ai parametri fissati dal Regolamento del Ministro della Giustizia 20 luglio 2012, n. 140: 

Art. 5 Determinazione del valore della controversia

1. Ai fini della liquidazione del compenso, il valore della controversia e' determinato a norma del codice di procedura civile avendo riguardo, nei giudizi per azioni surrogatorie e revocatorie, all'entità economica della ragione di credito alla cui tutela l'azione e' diretta, nei giudizi di divisione, alla quota o ai supplementi di quota in contestazione, e nei giudizi per pagamento di somme, anche a titolo di danno, alla somma attribuita alla parte vincitrice e non alla somma domandata. In ogni caso si ha riguardo al valore effettivo della controversia, anche in relazione agli interessi perseguiti dalle parti, quando risulti manifestamente diverso da quello presunto a norma del codice di procedura civile o alla legislazione speciale.

Nonostante sia un libero professionista, il notaio è un dipendente dello Stato e per questo la sua attività è dai controlli dei Consigli Notarili del territorio e del Ministero della Giustizia, il quale ogni due anni sottopone a ispezione gli atti redatti dai notai. Lo stesso livello di responsabilità è valido nella riscossione delle imposte: il notaio è responsabile personalmente e direttamente, comprendendo anche i casi in cui il cliente non ha eseguito nessun versamento. Il notaio ha infatti l'obbligo di controllare e tutelare le due parti anche nella corresponsione delle somme dovute. In questo caso, la figura del notaio è obbligatoria.

Il notaio e il MUTUO: QUANDO è obbligatorio!

Nella fase compravendita di un immobile contestualmente con la sottoscrizione di un mutuo, la figura del notaio è obbligatoria, in quanto svolge la funzione di controllo di insussistenza di vincolo sul fabbricato che potrebbero invalidare la vendita; il notaio assolve anche la funzione di garante epr entrambe le parti nella corresponsione della caparra ee dei costi dovuti per l'acquisto dell'immobile stesso; esegue la redazione e la registrazione degli atti notarili a norma di legge. Il notaio, infatti, rende una prestazione molto importante e si controllo della regolarità degli atti, nell'esercizio di una pubblica funzione dello Stato, svolgendola in forma professionale.

Il ruolo del notaio comprende differenti attività di controllo e di valutazione della regolarità dell'immobile e la volontà reale delle parti di sottoscrivere un accordo, diventando un mediatore nella fase di colloquio con le parti in fase di compravendita; in seguito il notaio ha il compito della redazione dell'atto notarile con clausole e menzioni previste dalla normativa, includendo il risultato delle ispezioni ipotecarie e catastali, le ricerche di regolarità e fattibilità di acquisto in altri pubblici registri e l'individuazione del regime fiscale e delle imposte e tasse dovute all'atto della redazione, sottoscrizione e registrazione dello stesso atto.  Per questo motivo, la figura del notaio è obbligatoria.

PER RICAPITOLARE: il VIDEO INFORMATIVO

Come è facile comprendere, la figura del notaio è particolarmente indispensabile in ogni fase di acquisto di un immobile, in quanto è la sola figura che permette di avere una maggiore garanzia nella regolarità della sottoscrizione di qualsiasi contratto, nella registrazione del documento, in modo che il venditore non venda a qualcun altro l'abitazione che stiamo cercando di acquistare e tutela il cliente dai vincoli che potrebbero essere presenti sull'immobile. Solo nella prima fase di scelta della casa e di redazione di una prima scrittura privata, la figura del notaio non è indispensabile. Per ricapitolare e comprendere meglio, si propone qui di seguito un breve video su l'acquisto casa e i consigli di un notaio Domenico da Stefano: